Atap

Tulisan ini adalah tulisan pertama saya di tahun 2009, semoga sedikit banyak dapat membantu bagi Anda yang hendak membangun rumah.

Salah satu elemen dalam rumah adalah atap yang berfungsi untuk melindungi penghuni rumah dari hujan dan panas. Atap selain berfungsi melindungi (sebagai fungsi utama) juga dapat mempercantik rumah yang Anda tinggali bila desainnya selaras. Elemen pada atap terbagi atas dua , yaitu rangka atap dan penutup atap. Pada tulisan saya kali ini, saya akan mencoba mengupas ke dua elemen ini berdasarkan pengalaman saya dalam membangun rumah.

Rangka Atap

Rangka untuk atap ada bermacam-macam jenisnya, rangka atap yang terbuat dari kayu, beton, baja, baja ringan, serta campuran. Saat ini rangka atap yang sedang popular adalah yang terbuat dari baja ringan. Namun baja ringan inipun masih dapat dibedakan berdasarkan jenis coatingnya. Baik, akan saya coba kupas satu persatu.

Rangka atap yang terbuat dari kayu sudah dari dulu ada dan merupakan jenis rangka atap yang paling banyak digunakan pada rumah tinggal, pertama karena kayu mudah didapat dan harganya cukup terjangkau, namun itu dulu, saat ini harga kayu sudah lebih tinggi daripada besi dan membutuhkan perawatan yang cukup merepotkan terutama daerah tropis seperti Indonesia yang rentan terhadap serangan rayap (Jakarta khususnya). Saat ini saya mendapati harga kayu kering oven Samarinda harganya sudah 11juta per kubiknya, jadi untuk saya sendiri proyek-proyek yang sudah dikerjakan dan sedang dikerjakan saya tidak menggunakan rangka atap yang terbuat dari kayu.

Rangka atap beton, sebenarnya tidak secara keseluruhan rangka atapnya terbuat dari beton melainkan hanya kuda-kuda dan nok baloknya saja. Biasanya untuk atap yang menggunakan kuda-kuda dan nok balok beton, untuk gordingnya saya menggunakan besi kanal C (CNP), kaso dan rengnya saya menggunakan besi hollow. Kelebihan dari rangka beton ini salah satunya dari sisi arsitektural, atap bisa diekspos sehingga penggunaan plafond bisa diminimalkan yang secara otomatis biaya akan dapat ditekan.

Rangka atap yang terbuat dari baja biasanya menggunakan IWF sebagai kuda-kuda dan nok baloknya, tergantung dari desain yang telah ada. Bila ditinjau dari segi biaya, menggunakan rangka atap baja ini masih lebih murah dan lebih cepat bila dibandingkan dengan rangka atap yang terbuat dari beton. Namun karena harga sangat relatif dan berubah-ubah setiap saat, saya tetap merekomendasikan untuk menghitung secara teliti perbandingannya, karena bisa saja saat tulisan ini dibuat menggunakan baja lebih murah daripada beton namun dilain waktu dapat terbalik.

Rangka atap baja ringan saat ini sedang popular, pertama karena praktis pemasangannya, relatif cepat (paling cepat dibanding rangka atap lainnya), banyak pilihannya (jadi Anda dapat membanding-bandingkan dari beberapa merk yang telah ada supaya bisa mendapatkan harga dan kualitas yang paling tepat). Rangka atap baja ringan sepengetahuan saya terdiri atas dua jenis coating, galvanis dan zinc alume. Secara kualitas zinc alume lebih baik dibandingkan dengan saudaranya yang galvanis, namun jelas harganya lebih tinggi, biasanya berbeda sekitar 10rb-30rb perm2 nya. Anda bisa mencari di yellow pages atau googling untuk mencari tahu merk-merk yang beredar di pasaran. Biasanya untuk jenis atap pelana dengan penutup atap genteng keramik harganya berkisar 135rb-145rb perm2, tergantung merknya. Biasanya garansi diberikan antara 10 tahun hingga 15 tahun, cukup menenangkan saya rasa.

Penutup Atap

Ada bermacam-macam penutup atap yang biasa digunakan untuk rumah tinggal, antara lain genteng keramik, genteng beton, aspal bitumen, zinc alume, dan sirap. Untuk terakhir tidak akan saya bahas, karena memang sudah jarang dipakai saat ini.
Genteng keramik sudah digunakan sebagai penutup atap sejak berabad-abad, dan sekarang telah ada jenis-jenis yang lebih “manis” tampilannya dengan warna yang bermacam-macam serta ada yang di glazur. Merk yang beredar di pasaran pun bermacam-macam, biasanya harga berkisar antara 6rb sampai 10rb, tergantung merk, jenis, warna dan finishingnya. Anda dapat mendatangi toko material untuk survey harga dan kualitasnya.

Genteng beton saat ini juga sangat popular bahkan mulai menggeser genteng keramik, selaras dengan makin banyaknya rumah yang bergaya “minimalis”. Namun genteng beton walaupun bentuknya bisa datar, lebih berat dari pada genteng keramik sehingga beban bagi struktur atap pun relatof lebih besar sehingga berakibat rangka atap yang digunakan harus lebih kokoh untuk menahan beban sendiri (dead loadnya) yang secara langsung berakibat pada lebih mahalnya biaya untuk rangka atap.
Genteng yang dari aspal bitumen merupakan salah satu genteng kelas elite karena tampilannya yang mewah (datar dan rata) dan harganya yang lebih tinggi dari pada genteng keramik dan beton. Untuk salah satu merk yang saya pernah pakai harga terakhir saya dapatkan adalah 135rb/m2, belum termasuk ongkos pasang, multipleks sebagai dasarnya dan heat insulator. Namun pemasangan atap jenis ini sangat cepat (dapat dilakukan kurang dari satu hari kerja), tahan bocor, dan tampilannya yang memang indah.

Cukup sekian dulu tulisan saya kali ini setelah sekian lama tidak menulis karena disibukkan dengan proyek-proyek yang sedang berjalan, semoga tulisan ini dapat membantu sedikit banyak, dan saya dapat bisa lebih sering dan teratur untuk mengupdate tulisan saya di blog ini.

Selamat bangun rumah!

Tulisan ini dapat dibaca pula di http://blog.bangunrumah.co.id

Pentingnya Pengawasan Proyek

Awal bulan Maret ini saya diminta untuk datang memeriksa pekerjaan di Jambi oleh klien saya (biro saya Swandi+Widjaja ditunjuk sebagai konsultan arsitek dan struktur serta melakukan pengawasan berkala). Proyek yang saya periksa ini adalah bangunan 2 lantai dengan luas 600m2 yang difungsikan sebagai klinik sekaligus apotek. Sesampainya di bandara St. Thaha, Jambi, saya dijemput secara oleh klien saya, dari bandara kami sarapan dahulu kemudian segera meluncur ke lokasi proyek.

Progress proyek saat itu adalah persiapan untuk mengecor pelat lantai 2, saya disana bertugas memeriksa penulangan pelat dan balok, dimensi pelat dan balok (dimensi bekisting), serta menghitung komposisi campuran betonnya. Di lokasi saya segera menemukan beberapa kesalahan yang cukup fatal yang dilakukan oleh mandor yang ditunjuk oleh klien saya ini, yang pertama adalah kesalahan penulangan pelat. Penulangan pelat seharusnya 2 lapis 2 arah dengan tulangan besi ∅8-200, namun yang terjadi adalah tulangan atas diikat dengan tulangan bawah (lihat gambar). Yang berikutnya adalah setelah diperiksa dimensi baloknya tidak sesuai dengan gambar kerja (posisi balok diletakkan di bawah dasar pelat) sehingga dimensi balok mengalami penambahan ukuran yang berpengaruh kepada volume beton dan jelas terjadi pembengkakkan biaya.
Perbaikan segera dilakukan, dengan membuka ikatan antar tulangan atas dan bawah pelat, serta segera dibuat pengganjal antara tulangan atas dan bawah, pekerjaan ini memakan waktu 2 hari. Sedangkan untuk kesalahan dimensi bekisting terpaksa tidak diperbaiki karena akan sangat memakan waktu dan biaya.

Saat pengecoran berlangsungpun terjadi kesalahan dalam mixing betonnya yaitu terlalu cepat proses pengadukan di molen sehingga beton belum cukup homogen. Hal ini jelas akan berpengaruh terhadap kekuatan struktur bangunan, dan ini sangat berbahaya sekali. Dari pengalaman proyek di Jambi ini, saya menghimbau agar para pemilik proyek tidak sembarangan dalam memilih mandor ataupun kontraktor, dan sebisa mungkin tetap menggunakan jasa konsultas pengawas sebagai wakil owner dilapangan, karena selain menjaga agar mutu bangunan sesuai dengan standar keamanan, aplikasi desain juga sesuai dengan di lapangan, juga dapat menghemat biaya dan waktu pengerjaan.

Selamat merencanakan dan membangun rumah!

Tips Pemilihan Arsitek-Kontraktor

Tulisan ini dibuat sebenarnya bukan dengan maksud mempromosikan penggunaan arsitek dan kontraktor (diri sendiri :)) tetapi lebih untuk kebaikan bagi rekan-rekan yang hendak membangun rumah idaman.

Yang pertama dalam pemilihan arsitek-kontraktor (A-K) adalah referensi dari keluarga atau rekan yang pernah memakai jasa A-K, karena setidaknya Anda dapat mempercayai referensi dari orang terdekat.

Kedua, Anda dapat meminta referensi proyek yang pernah dikerjakan, contoh buat arsitek Anda dapat meminta contoh-contoh designnya, mulai dari denah, façade, detail kusen, detai lantai, detail plafond, denah titik lampu (elektrikal), gambar 3D nya, dan lain-lain. Dari referensi proyek inilah Anda dapat melihat apakah arsitek yang sedang Anda interview ini cocok dengan keinginan Anda dalam mewujudkan rumah impian bagi keluarga Anda.

Untuk Kontraktor, Anda dapat memintanya menunjukkan proyek-proyek yang pernah dikerjakan (yang terbaru setidaknya) agar Anda apat meihat kualitas pekerjaannya, seperti: temboknya apakah banyak yang retak? Kualitas pengecatannya bagaimana? Apakah temboknya rata atau bergelombang? Anda juga bisa melihat kerapihan tukang temboknya dengan melihat garis keramiknya apakah lurus atau tidak.

Yang ketiga adalah kecocokan karakter, mungkin Anda berpikir “Apa hubungannya?” Menurut pengalaman saya ini adalah poin terakhir adalah poin yang tidak boleh dilupakan dalam memilih arsitek-kontraktor, sama seperti saya dalam menentukan untuk menerima seorang klien. Mengapa? Agar rasa saling percaya dapat terbentuk, kalau dari pertama saja Anda “gak” yakin dengan karakter serta kejujurannya buat apa di teruskan? Toh kemungkinan keadaan “gak enak di belakang” dapat saja terjadi, dan hal inilah yang ingin kita hindarkan.

Dari 3 poin inilah Anda dapat menentukan mana A-K yang dapat Anda pilih.

Semoga bermanfaat!

Persiapan untuk membangun rumah

Saya sering mendapatkan pertanyaan ke email saya soal apa saja yang harus dipersiapkan dalam membangun rumah idaman, oleh karena itu dengan pengalaman yang masih terbatas dan kemampuan menulis yang pas-pasan saya menulis di blog ini untuk membantu rekan-rekan yang mungkin masih awam atau belum pernah sama sekali membangun rumah.
Hal pertama yang harus diperhatikan dalam persiapan mewujudkan rumah impian Anda adalah masalah budget yang disediakan, ini sangat penting sekali, karena dalam membangun rumah seringkali bila tidak direncanakan dengan matang maka akan mengganggu keuangan keluarga.
Ok, bila sudah dipersiapkan budget yang Anda sediakan, kita mulai dengan bagaimana membangunnya, apakah Anda akan memakai jasa arsitek-kontraktor? Atau hanya jasa arsitek? Atau Anda malah yakin dengan kemampuan merancang sendiri?

Biaya Jasa Arsitek dan Kontraktor

Biasanya pertanyaan yang sering diajukan pertama kali atau setidaknya yang terpikir pertama kali adalah “Berapa sih biaya jasanya?”

Untuk arsitek sebenarnya biaya jasa itu besarnya relatif, tergantung dari pengalaman dari si arsitek itu sendiri. Kalo ingin murah saya sarankan memakai jasa arsitek yang baru lulus, karena biasanya harganya sangat negotiable supaya arsitek tersebut menambah jumlah portfolio nya agar nilainya pada akhirnya makin tinggi, tapi yah ada kekurangannya namanya juga baru lulus sering kali dalam mendesign bangunan masih agak idealis, detail-detail bangunan agak kurang ataupun kurangnya pemilihan material alternatif. Yah, bisa dibilang "Harga mah gak bo'ong".

Biasanya jasa arsitek itu berkisar dari 2%-4% dari RAB yang dibuat (pengalaman pribadi, bukan acuan resmi). Biasa nya untuk patokan awal disepakati dengan design yang diinginkan oleh owner (Anda) maka akan diperoleh harga per m2 bangunannya, harga tersebutlah yang menjadi acuan untuk penentuan fee-nya si arsitek sebelum RAB final dibuat. Atau bisa juga arsitek menetapkan harga designnya berdasarkan per-m2, yang umum di Jakarta adalah 80rb/m2 s/d 185rb/m2, bila di atas harga ini berarti arsiteknya memang yang sudah terkenal dan biasanya memegang proyek2 yang nilainya milyaran (salah seorang rekan saya sudah mencapai 700rb/m2 J).

Untuk kontraktor, biasanya kalo sistemnya adalah cost and fee maka normalnya kontraktor mematok biaya jasa sebesar 10% s/d 15%, namun system ini sering kali merugikan owner, mengapa? Biasanya kalo kontraktor nya Anda tidak kenal baik atau memang “nakal”, maka owner akan merugi disebabkan oleh makin “bengkaknya” budget membangun rumah, biasanya disebabkan oleh proyek di ulur-ulur penyelesaiannya agar biaya upah tukang membengkak, dan harga barang menjadi naik, sehingga bila budget membengkak maka fee yang di terima juga akan membengkak. Alternatifnya adalah dengan system fixed cost and fee, yaitu sama seperti cost and fee tapi fee-nya tetap berdasarkan kesepakatan awal dan tidak mengalami perubahan, kecuali perubahannya dilakukan oleh owner, cara ini merupakan win-win solution bagi kedua belah pihak. Sistem yang lain adalah dengan cara borongan atau lumpsum, biasanya cara ini dipakai oleh owner yang tidak mau direpotkan sama sekali dengan pembukuan proyek, yang penting rumah yang diinginkan selesai tepat pada waktunya, tapi cara ini tidak saya sarankan untuk owner dengan budget pas-pasan.

Biaya IMB

Berapa sih biaya IMB sebenarnya? Ini agak sulit saya jelaskan, karena biarpun sebenarnya biaya untuk IMB ini resminya tidak besar, tapi menjadi mahal karena oknum-oknum yang tidak bertanggung jawab. Untuk lebih jelasnya Anda dapat datang ke Dinas Bangunan setempat di mana Anda tinggal, sekedar ilustrasi: Tahun 2007 ini (bulan Juli) saya mengurus IMB untuk klien saya (proyek rumah tinggal di Kelapa Gading), biaya yang dibebankan adalah 25rb/m2, itupun setelah melakukan tawar-menawar yang cukup sengit dengan petugasnya. Lamanya izin keluar 1 bulan kerja.

Ilustrasi Perhitungan

Ok, mari kita coba-coba bikin perhitungan biaya. Misal, tanah Anda luasnya adalah 100m2 dengan asumsi BCR 60%, maka luas tanah yang boleh dibangun adalah 60m2. Anda menginginkan rumah dengan design minimalis dengan 3 KT, 2 KM, garasi dan 1 KT pembantu, maka kita dapat mendesign rumah 2 lantai dengan luas 120m2.

Kita asumsikan jasa arsitek 100rb/m2, dengan jasa kontraktor 10% fixed cost and fee, dan nilai bangunan Anda 2,3juta/m2, biaya IMB 25rb/m2, maka total dana yang harus Anda sediakan adalah:

Fee arsitek = 100rb/m2 x 120m2 = Rp 12.000.000,00

IMB = 25rb/m2 x 120m2 = Rp 3.000.000,00

Fee kontraktor = 10% x 120m2 x 2,3juta/m2 = Rp 27.600.000,00

Biaya bangun = 2,3juta/m2 x 120m2 = Rp 276.000.000,00 +

Total = Rp 318.600.000,00

Semoga membantu!

Baca juga artikel ini di http://blog.bangunrumah.co.id