Tuesday, March 25, 2008

Optimalisasi Dan Efisiensi Dalam Merancang Dan Membangun Rumah Tinggal

Selama berprofesi menjadi seorang arkonist (istilah saya untuk arsitek merangkap kontraktor), sebenarnya tanpa disadari saya telah menerapkan system value engineering (rekayasa nilai), yaitu suatu usaha yang dilakukan secara sistematik dan terorganisir untuk melakukan analisis terhadap fungsi sistem, produk, dan jasa dengan maksud untuk mencapai atau mengadakan fungsi yang esensial dengan life cycle cost yang terendah dan konsisten dengan kinerja, keandalan, kualitas dan keamanan yang disyaratkan (definisi diambil dari Makalah Puti Farida Marzuki yang berjudul Rekayasa Nilai : Konsep dan Penerapannya di dalam Industri Konstruksi).

Karena selama ini karena saya mendapatkan proyek hanya dengan promosi mulut lewat mulut saja (teman dan temannya teman) yang sebagian besar adalah proyek dengan tight budget. Maklum karena 80% klien saya masih berusia cukup muda (dibawah 35 tahun). Sehingga jelas saya harus berpikir extra keras untuk merancang dan mewujudkan rumah impian para klien saya dengan dana seminim mungkin, sehingga saya mau tidak mau menerapkan suatu sistem value engineering.

Biasanya sebelum merancang rumah bersama partner saya Marnendez S., ST. Kami berdua bertanya tentang budget yang disediakan oleh klien kami dan berusaha mengenal karakter klien kami agar kami bisa merancang suatu rumah tinggal yang aman, nyaman, asri dan budget oriented. Filosofi rancang bangun saya dan rekan adalah desain yang kompak dan “green”, serta dengan biaya yang se-efisien mungkin, yaitu dengan membuat cukup banyak bukaan sehingga cahaya di dalam rumah cukup begitu juga sirkulasi udara yang baik, karena kami berharap pemakaian alat listrik seperti lampu di siang hari dan pendingin ruangan (AC) berkurang atau bahkan tidak diperlukan sama sekali. Hal ini jelas akan mengurangi biaya proyek, terutama dari penggunaan material untuk dinding beserta finishingnya, serta juga mengurangi pemakaian daya listrik di dalam rumah, terutama di siang hari.

Tidak hanya masalah sirkulasi dan bukaan saja yang harus dipikirkan dengan matang, namun pemilihan jenis konstruksi bangunan (apakah menggunakan konstruksi beton atau baja atau kayu atau kombinasi) juga agar penghematan bisa dilakukan. Suatu rumah mungkin akan indah dan efisien dalam biaya bila menggunakan struktur baja, tapi mungkin rumah yang lain akan lebih indah dan efisien bila menggunakan struktur beton, hal ini sudah harus diperhitungkan pada saat desain arsitektural dimulai, agar pemilik rumah mendapatkan suatu rumah yang indah, berkelas tapi tidak mahal. Pemilihan material finishing juga tidak luput dari perencanaan kami. Karena penting untuk hunting material murah tapi bagus atau yang sisa ekspor, contohnya parquette yang biasa kami pakai sebagai pengganti granite tile harga lebih murah tapi tampilan lebih mewah. Ada banyak material murah yang bisa diaplikasikan dalam mendesain dan membangun rumah tinggal. Seperti bambu, kayu dolken, ekspos material dinding konblok agar tidak perlu dicat, dll.

Adalah “mudah” untuk mendesain dan membangun rumah tinggal dengan material mahal dan budget yang “tak terbatas”, tapi bagi saya dan rekan, adalah suatu kepuasan bila bisa mendesain dan membangun suatu rumah yang “indah” tapi dengan budget yang lebih rendah daripada yang diperkirakan oleh orang-orang pada umumnya, dan klien pun puas.

Thursday, March 20, 2008

Membangun Rumah Dengan Biaya Rp 2jt/m2 Kebawah?

Harga minyak bumi di pasaran dunia sudah menembus level $100/barrel nya, bagi banyak pihak jelas akan sangat berdampak, khususnya jelas bagi bidang usaha yang saya tekuni yaitu properti. Bayangkan saja berdasarkan informasi harga baja terakhir saya dapatkan adalah mencapai 12rb/kg untuk jenis IWF 200, sedangkan untuk besi beton sebagai contoh saja besi ∅ 8mm (bukan yang full) sudah mencapai 43rb/btg. Bisa dibayangkan berapa dana yang dibutuhkan untuk membangun sebuah rumah 2 lantai dengan luas 120m2 (untuk beberapa wilayah bahkan harus diurug cukup tinggi supaya terhindar dari banjir, seperti di daerah kelapa gading). Kalau tahun kemarin untuk membangun sebuah rumah dengan desain modern minimalis (spesifikasi bahan kualitas menengah) mungkin membutuhkan dana sebesar 2-2,5jt/m2, jelas tahun ini akan mengalami peningkatan yang cukup signifikan.

Alternatifnya bagi sebagian orang adalah dengan membeli rumah yang sudah jadi atau membeli apartemen yang supply dari pengembang saat ini cukup banyak pilihan dengan ragam alternatif pembiayaan yang cukup meringankan, tapi bagi sebagian orang yang ingin memiliki rumah yang desainnya sesuai dengan keinginan sendiri dengan dana yang pas-pasan, kenaikan harga material ini jelas membuat kepala jadi lieur (bhs. Sunda: pusing). Lalu apa yang harus dilakukan? Menunda membangun rumah impian Anda, namun resikonya harga material akan lebih naik lagi, atau tetap membangun dengan resiko pembangunan berhenti di tengah jalan karena dana yang ada tidak cukup untuk mengimbangi kenaikan harga. Dua-duanya jelas bukan pilihan yang menentramkan hati.

Jadi sebaiknya harus bagaimana?

Saran saya adalah tetap membangun tetapi dengan perencanaan yang matang. Carilah konsultan arsitek atau yang sekaligus kontraktor yang berpengalaman dalam menangani proyek dengan tight budget, sehingga rumah impian Anda tetap dapat terwujud dengan tidak menghilangkan aspek keamanan, kenyamanan, dan keindahan suatu bangunan. Sekedar gambaran singkat agar rumah dengan biaya 2jt/m2 bisa dilaksanakan, antara lain lakukan pengujian tanah bila belum diketahui kedalaman tanah kerasnya agar pondasi dapat dibuat seefisien mungkin.

Mengapa saya menyarankan mencari konsultan/kontraktor yang berpengalaman dalam menangani proyek tight budget, agar dengan pengalaman mereka struktur bangunan rumah Anda dapet di desain seefisien mungkin dan tetap aman tanpa menggunakan FK (Faktor Keamanan/Safety Factor) yang terlalu besar (sebagai contoh saja, baru-baru ini saya diminta untuk membuat perkiraan RAB rumah tinggal oleh calon klien saya dan setelah saya periksa menurut pengalaman saya ada beberapa yang bisa dihemat pada desain struktur yang dibuat oleh konsultannya. Antara lain adalah menggunakan besi baja dengan diameter yang lebih kecil terutama untuk kolom praktisnya).

Selain pada bagian struktur, pemilihan material finishing juga berpengaruh banyak dalam mengurangi biaya bangun rumah, namun juga perlu dilihat dengan apakah sesuai dengan desain arsitekturalnya. Contohnya adalah dinding kita dapat menggunakan material yang bisa di ekspos sehingga penggunaan semen untuk plesteran dan acian dapat berkurang, serta tidak perlu menggunakan cat dinding, serta upahpun akan mengalami penghematan. Anda juga dapat melakukan alternatif finishing untuk mengganti batu tempel, contohya dengan mencamprot dinding, agar tetap terlihat ada motifnya tapi tetap murah yang dikombinasikan dengan cat eksterior.

Dengan dilakukannya berbagai efisiensi baik dari segi upah dan bahan (menggunakan material alternatif), maka membangun rumah impian Anda yang aman, nyaman, indah serta tidak terlihat murahan tetap bisa terwujud, dengan harga 2jt/m2 ke bawah.

Selamat membangun rumah!

Wednesday, March 19, 2008

Pentingnya Pengawasan Proyek

Awal bulan Maret ini saya diminta untuk datang memeriksa pekerjaan di Jambi oleh klien saya (biro saya Swandi+Widjaja ditunjuk sebagai konsultan arsitek dan struktur serta melakukan pengawasan berkala). Proyek yang saya periksa ini adalah bangunan 2 lantai dengan luas 600m2 yang difungsikan sebagai klinik sekaligus apotek. Sesampainya di bandara St. Thaha, Jambi, saya dijemput secara oleh klien saya, dari bandara kami sarapan dahulu kemudian segera meluncur ke lokasi proyek.

Progress proyek saat itu adalah persiapan untuk mengecor pelat lantai 2, saya disana bertugas memeriksa penulangan pelat dan balok, dimensi pelat dan balok (dimensi bekisting), serta menghitung komposisi campuran betonnya. Di lokasi saya segera menemukan beberapa kesalahan yang cukup fatal yang dilakukan oleh mandor yang ditunjuk oleh klien saya ini, yang pertama adalah kesalahan penulangan pelat. Penulangan pelat seharusnya 2 lapis 2 arah dengan tulangan besi ∅8-200, namun yang terjadi adalah tulangan atas diikat dengan tulangan bawah (lihat gambar). Yang berikutnya adalah setelah diperiksa dimensi baloknya tidak sesuai dengan gambar kerja (posisi balok diletakkan di bawah dasar pelat) sehingga dimensi balok mengalami penambahan ukuran yang berpengaruh kepada volume beton dan jelas terjadi pembengkakkan biaya.
Perbaikan segera dilakukan, dengan membuka ikatan antar tulangan atas dan bawah pelat, serta segera dibuat pengganjal antara tulangan atas dan bawah, pekerjaan ini memakan waktu 2 hari. Sedangkan untuk kesalahan dimensi bekisting terpaksa tidak diperbaiki karena akan sangat memakan waktu dan biaya.

Saat pengecoran berlangsungpun terjadi kesalahan dalam mixing betonnya yaitu terlalu cepat proses pengadukan di molen sehingga beton belum cukup homogen. Hal ini jelas akan berpengaruh terhadap kekuatan struktur bangunan, dan ini sangat berbahaya sekali. Dari pengalaman proyek di Jambi ini, saya menghimbau agar para pemilik proyek tidak sembarangan dalam memilih mandor ataupun kontraktor, dan sebisa mungkin tetap menggunakan jasa konsultas pengawas sebagai wakil owner dilapangan, karena selain menjaga agar mutu bangunan sesuai dengan standar keamanan, aplikasi desain juga sesuai dengan di lapangan, juga dapat menghemat biaya dan waktu pengerjaan.

Selamat merencanakan dan membangun rumah!