Warning! Harga material mulai naik!

Beberapa waktu lalu, saya sempat membaca artikel di suatu surat kabar yang memberitakan bahwa para pelaku property mulai menikmati keuntungan karena turunnya harga-harga material. Memang benar sekitar sebulan lalu banyak harga material yang turun seperti bata, besi behel, pasir, dll. Namun juga ada yang naik seperti kunci, handel, engsel, keramik, dan semen. Kamis minggu kemarin saya sudah mendapat info bahwa hari senin harga semen tiga roda akan naik 500 rup/zak, dan itu dari distributor berarti di toko material harga akan naik paling sedikit 1000rp/zak. Dan benar pada saat saya cek di salah satu toko material dekat proyek saya harga semen tiga roda sudah 54rb/zak nya (wilayah lain mungkin berbeda). Dan kemarin saya baru di telepon lagi oleh salah satu supplier besi saya, bahwa harga besi behel semuanya naik 10%.

Dengan mulai naiknya harga besi di minggu ini saya yakin trend ke depannya harga material akan mulai merayap naik juga. Info ini sengaja saya tulis agar bagi Anda yang hendak membangun rumah ataupun merenovasi rumah dapat berpikir dan mencari solusi agar dengan dana yang saya yakin tidak bertambah tetap dapat bisa membangun ataupun merenovasi rumah.

Good Luck! Selamat bangun rumah!

Krisis Ekonomi (lagi), Perlukah Menunda Bangun Rumah?

Krisis global yang sedang terjadi saat ini saya yakin membuat banyak orang mulai kuatir, terutama bagi yang akan bangun rumah. Baru-baru ini ada calon klien saya yang hendak membangun rumah dengan terpaksa menunda keinginannya, karena rencananya akan menggunakan kredit dari bank. Namun dengan keadaan saat ini dimana suku bunga menjadi tinggi (saya yakin pasti memberatkan) terpaksa mereka menunda keinginan untuk bangun rumah.

Namun ada juga klien saya yang justru mempercepat rencananya untuk bangun rumah, karena memang saat ini beberapa jenis material di pasaran justru mengalami penurunan harga, antara lain: besi beton, bata, pasir, dll. Walaupun ada juga yang mengalami kenaikan, atara lain: kayu (kusen), cat, semen, kunci, engsel, handel pintu.

Saya yakin saat ini banyak dari Anda yang berniat membangun rumah bertanya-tanya perlukan menunda bangun rumah untuk saat ini? Mungkin bila tidak terlalu mendesak, saya akan merekomendasikan untuk menunda saja, sehingga dana Anda bisa dialokasikan ke investasi lain yang lebih aman dan liquid. Namun bila kebutuhan untuk bangun rumah atau merenovasi rumah sangat mendesak (misal: sudah mulai musim hujan dan kebetulan rumah Anda merupakan langganan banjir setiap tahun), maka saya akan merekomendasikan untuk tetap bangun rumah namun dengan lebih “pintar”. Bila biasanya banyak orang membangun rumah dengan menyerahkan sepenuhnya kepada pemborong (sistem borongan) karena dengan alasan tidak mau repot, atau supaya harga tetap, maka kebalikkannya saya akan menyarankan Anda yang ingin bangun rumah, yang kebetulan dengan dana yang “ngepas banget”, untuk lebih aktif lagi dalam perencanaan dan menggunakan sistem cost and fee bila Anda hendak menggunakan jasa kontraktor. Akan lebih baik lagi bila Anda yang menjadi project manager rumah Anda sendiri, dan hanya menggunakan jasa konsultan yang akan membantu Anda mengawasi secara berkala (jelas fee nya akan lebih murah) sehingga Anda tidak ditipu oleh mandor Anda.

Mengapa saya menyarankan cara ini? Akan saya jelaskan, bila Anda menggunakan jasa pemborong, fee yang Anda keluarkan akan jauh lebih besar, berapa? Sekedar informasi fee 10% yang biasanya tertera di RAB sebenarnya nilainya lebih daripada itu. Nilai harga satuan yang tertera di RAB biasanya sudah lebih besar dari harga modalnya (memperhitungkan waste yang terjadi dilapangan, kenaikan harga yang mungkin akan terjadi, dll). Jadi kalau dengan harga satuan yang sebenarnya makan fee 10% akan lebih kecil dari yang tertera di RAB, bagaimana cara menghitung harga satuan sebenarnya? Maaf yang ini tidak bisa saya ajarkan (rahasia perusahaan). Namun dengan ilustrasi sederhana di atas Anda sekarang bisa menghitung bahwa Anda sebenarnya bisa lebih berhemat lagi, bukan?

Bila Anda menggunakan jasa seorang konsultan fee tersebut bisa di hemat, karena fee nya berkisar 2-5% (bukan patokan, bisa tergantung dari negosiasi Anda dengan konsultan Anda) dari RAB yang nilai harga satuannya berdasarkan harga riil di lapangan saat ini (jelas makin murah). Namun cara ini pun bila Anda tidak matang dalam perencanaan ada resikonya, biaya akan membengkak. Jadi yang paling penting adalah mencari konsultan yang bisa menjadi wakil owner yang bisa Anda percaya kejujurannya dan keahliannya.

Jadi perlukan Anda menunda bangun rumah di saat krisis yang sudah di depan mata seperti ini? Kesimpulan dari saya adalah tergantung kebutuhan Anda, bila tidak mendesak tundalah, namun bila mendesak laksanakan namun dengan perencanaan yang matang dan dengan di bantu oleh konsultan yang bisa Anda percaya.

Selamat bangun rumah!

OOT: Pertanyaan tentang Jasa dan Konsultasi dari Swandi+Widjaja and associates

Selama beberapa waktu ini saya mendapati banyak pertanyaan-pertanyaan yang masuk lewat email ataupun langsung lewat telepon dari para pembaca yang berkunjung ke blog Bangun Rumah (ada yang dari Jakarta dan sekitarnya tapi lebih banyak lagi dari luar pulau), yang menanyakan tentang jasa apa saja yang disediakan oleh saya (walaupun sebenarnya adalah biro saya dan partner yaitu Swandi+Widjaja and associates, karena saya tidak menerima jasa atas nama pribadi), besar biayanya serta prosedurnya, dan jujur hal ini membuat saya senang karena ternyata banyak yang merespon tulisan-tulisan yang saya buat di blog Bangun Rumah ini (walaupun niat awalnya hanya sekedar membagi pengalaman dan memberikan pengetahuan dasar tentang bangun rumah).

Walaupun blog Bangun Rumah ini sebenarnya awalnya tidak dibuat untuk tujuan berpromosi, karena saya membawa nama pribadi bukan Swandi+Widjaja and associates, namun untuk memudahkan bagi yang memang ingin memakai jasa Swandi+Widjaja and associates maka saya akan menuliskan jasa yang kami sediakan, sedangkan untuk prosedur dan besar biayanya untuk etisnya ditanyakan langsung saja via telepon.

Jasa Swandi+Widjaja and associates (Swandi+Widjaja and associates Services)

1. Desain arsitektural (Architectural Design)
2. Desain Struktur (Structural Design)
3. Desain Interior (Interior Design)
4. Manajemen Konstruksi (Construction Management)
5. Pembuatan Furniture (Furniture Custom Made)

Efek kenaikan BBM dan Minyak Dunia terhadap Harga Bangun Rumah

Sampai tulisan ini dibuat rekor harga minyak dunia telah menembus USD125.98, dan pemerintah Indonesia sendiri telah mengumumkan akan menaikkan harga BBM non subsidi (perkiraan sebesar 30%). Hal ini jelas akan berdampak besar bagi banyak sektor, khususnya yang akan saya bahas yaitu properti dan konstruksi.

Beberapa waktu yang lalu saya pernah membuat suatu tulisan dengan judul “Membangun Rumah Dengan Biaya Rp 2jt/m2 kebawah?”, dengan kenaikan harga BBM dan minyak dunia ini mungkin harga tersebut sudah tidak relevan lagi untuk saat ini. Kenapa? Karena banyak instrumen harga dalam membangun rumah yang juga berubah. Misalnya saja bila harga minyak dunia mengalami kenaikan maka secara otomatis harga material lainnya juga akan mengalami penyesuaian, antara lain besi, baja, semen, dll. Dengan adanya kenaikan BBM ini maka harga akan mengalami peningkatan 2x, pertama dari sisi produksi (pengaruh dari harga minyak mentah dunia) dan yang kedua adalah dari sisi distribusi (penyaluran dari tempat produksi hingga ke proyek).

Selain harga material yang mengalami kenaikan, upahpun juga mengalami kenaikan (bagian ini yang seringkali luput dari pihak owner untuk mengestimasi kenaikan harga bangunan). Karena tekanan akibat naiknya harga BBM, otomatis para tukang juga akan meminta penyesuaian upah agar mereka bisa mencukupkan kebutuhan hidup mereka juga.

Pertayaannya sekarang adalah dengan kenaikan harga BBM mencapai 30% dan minyak dunia mencapai USD125, berapa dana yang harus disediakan untuk membangun rumah, khususnya type minimalis, di kota Jakarta saat ini? Perhitungan kasar saya adalah minimal dana yang dibutuhkan adalah 2,5 jt/m2, tergantung desain yang dibuat serta material yang dipakai. Namun untuk estimasi awal, material yang dipakai adalah penutup lantai keramik 40x40 s/d granite tile 60x60, penutup atap genteng keramik atau beton, struktur beton, pondasi telapak, dinding bata, cat tembok ex spectrum, kusen kamper finish melamik, pintu panel, sanitair TOTO standar atau Amstad. Harga serta spesifikasi ini berlaku untuk system cost and fee, jadi belum termasuk dengan fee kontraktor/konsultan Anda. Harga ini jangan tolong jangan di bandingkan dengan harga dari pemborong yang berani murah, karena sepengalaman saya biasanya berusaha mengirit dari struktur (karena tidak terlihat, dan ini sangat berbahaya, yang rugi adalah Anda sendiri untuk jangka panjangnya), karena saya tahu masih ada yang berani dengan harga murah tapi kualitas diragukan.

Ok, saya harap tulisan saya kali ini juga bisa membantu Anda yang ingin membangun rumah, tulisan berikutnya saya akan membahas lebih mendalam lagi soal efek kenaikan BBM ini. Untuk pertanyaan dan konsultasi bisa menghubungi email saya tekywidjaja@yahoo.com atau menghubungi via telp saja, bagi yang di Jakarta supaya lebih jelas, di 021-99652934. Selamat membangun!

Papan Studio: Divisi Swandi+Widjaja and associates untuk proyek dengan nilai dibawah 200 juta.

Sempat berpartisipasi atau memperhatikan 2 polling di blog pribadi saya ini? Sampai tulisan ini dibuat 61% responder menjawab desain rumah yang dikehendaki adalah minimalis dan 76% responder menjawab dana yang disediakan untuk membangun rumah impian adalah <2jt/m2. href="http://papanstudio.blogspot.com/">Papan Studio atau kontak langsung via email papanstudio@gmail.com.



Note: Untuk jasa yang ditawarkan oleh Papan studio, harap berkonsultasi via email Papan studio dan tidak menghubungi email pribadi saya, terimakasih untuk perhatiannya.

Optimalisasi Dan Efisiensi Dalam Merancang Dan Membangun Rumah Tinggal

Selama berprofesi menjadi seorang arkonist (istilah saya untuk arsitek merangkap kontraktor), sebenarnya tanpa disadari saya telah menerapkan system value engineering (rekayasa nilai), yaitu suatu usaha yang dilakukan secara sistematik dan terorganisir untuk melakukan analisis terhadap fungsi sistem, produk, dan jasa dengan maksud untuk mencapai atau mengadakan fungsi yang esensial dengan life cycle cost yang terendah dan konsisten dengan kinerja, keandalan, kualitas dan keamanan yang disyaratkan (definisi diambil dari Makalah Puti Farida Marzuki yang berjudul Rekayasa Nilai : Konsep dan Penerapannya di dalam Industri Konstruksi).

Karena selama ini karena saya mendapatkan proyek hanya dengan promosi mulut lewat mulut saja (teman dan temannya teman) yang sebagian besar adalah proyek dengan tight budget. Maklum karena 80% klien saya masih berusia cukup muda (dibawah 35 tahun). Sehingga jelas saya harus berpikir extra keras untuk merancang dan mewujudkan rumah impian para klien saya dengan dana seminim mungkin, sehingga saya mau tidak mau menerapkan suatu sistem value engineering.

Biasanya sebelum merancang rumah bersama partner saya Marnendez S., ST. Kami berdua bertanya tentang budget yang disediakan oleh klien kami dan berusaha mengenal karakter klien kami agar kami bisa merancang suatu rumah tinggal yang aman, nyaman, asri dan budget oriented. Filosofi rancang bangun saya dan rekan adalah desain yang kompak dan “green”, serta dengan biaya yang se-efisien mungkin, yaitu dengan membuat cukup banyak bukaan sehingga cahaya di dalam rumah cukup begitu juga sirkulasi udara yang baik, karena kami berharap pemakaian alat listrik seperti lampu di siang hari dan pendingin ruangan (AC) berkurang atau bahkan tidak diperlukan sama sekali. Hal ini jelas akan mengurangi biaya proyek, terutama dari penggunaan material untuk dinding beserta finishingnya, serta juga mengurangi pemakaian daya listrik di dalam rumah, terutama di siang hari.

Tidak hanya masalah sirkulasi dan bukaan saja yang harus dipikirkan dengan matang, namun pemilihan jenis konstruksi bangunan (apakah menggunakan konstruksi beton atau baja atau kayu atau kombinasi) juga agar penghematan bisa dilakukan. Suatu rumah mungkin akan indah dan efisien dalam biaya bila menggunakan struktur baja, tapi mungkin rumah yang lain akan lebih indah dan efisien bila menggunakan struktur beton, hal ini sudah harus diperhitungkan pada saat desain arsitektural dimulai, agar pemilik rumah mendapatkan suatu rumah yang indah, berkelas tapi tidak mahal. Pemilihan material finishing juga tidak luput dari perencanaan kami. Karena penting untuk hunting material murah tapi bagus atau yang sisa ekspor, contohnya parquette yang biasa kami pakai sebagai pengganti granite tile harga lebih murah tapi tampilan lebih mewah. Ada banyak material murah yang bisa diaplikasikan dalam mendesain dan membangun rumah tinggal. Seperti bambu, kayu dolken, ekspos material dinding konblok agar tidak perlu dicat, dll.

Adalah “mudah” untuk mendesain dan membangun rumah tinggal dengan material mahal dan budget yang “tak terbatas”, tapi bagi saya dan rekan, adalah suatu kepuasan bila bisa mendesain dan membangun suatu rumah yang “indah” tapi dengan budget yang lebih rendah daripada yang diperkirakan oleh orang-orang pada umumnya, dan klien pun puas.

Membangun Rumah Dengan Biaya Rp 2jt/m2 Kebawah?

Harga minyak bumi di pasaran dunia sudah menembus level $100/barrel nya, bagi banyak pihak jelas akan sangat berdampak, khususnya jelas bagi bidang usaha yang saya tekuni yaitu properti. Bayangkan saja berdasarkan informasi harga baja terakhir saya dapatkan adalah mencapai 12rb/kg untuk jenis IWF 200, sedangkan untuk besi beton sebagai contoh saja besi ∅ 8mm (bukan yang full) sudah mencapai 43rb/btg. Bisa dibayangkan berapa dana yang dibutuhkan untuk membangun sebuah rumah 2 lantai dengan luas 120m2 (untuk beberapa wilayah bahkan harus diurug cukup tinggi supaya terhindar dari banjir, seperti di daerah kelapa gading). Kalau tahun kemarin untuk membangun sebuah rumah dengan desain modern minimalis (spesifikasi bahan kualitas menengah) mungkin membutuhkan dana sebesar 2-2,5jt/m2, jelas tahun ini akan mengalami peningkatan yang cukup signifikan.

Alternatifnya bagi sebagian orang adalah dengan membeli rumah yang sudah jadi atau membeli apartemen yang supply dari pengembang saat ini cukup banyak pilihan dengan ragam alternatif pembiayaan yang cukup meringankan, tapi bagi sebagian orang yang ingin memiliki rumah yang desainnya sesuai dengan keinginan sendiri dengan dana yang pas-pasan, kenaikan harga material ini jelas membuat kepala jadi lieur (bhs. Sunda: pusing). Lalu apa yang harus dilakukan? Menunda membangun rumah impian Anda, namun resikonya harga material akan lebih naik lagi, atau tetap membangun dengan resiko pembangunan berhenti di tengah jalan karena dana yang ada tidak cukup untuk mengimbangi kenaikan harga. Dua-duanya jelas bukan pilihan yang menentramkan hati.

Jadi sebaiknya harus bagaimana?

Saran saya adalah tetap membangun tetapi dengan perencanaan yang matang. Carilah konsultan arsitek atau yang sekaligus kontraktor yang berpengalaman dalam menangani proyek dengan tight budget, sehingga rumah impian Anda tetap dapat terwujud dengan tidak menghilangkan aspek keamanan, kenyamanan, dan keindahan suatu bangunan. Sekedar gambaran singkat agar rumah dengan biaya 2jt/m2 bisa dilaksanakan, antara lain lakukan pengujian tanah bila belum diketahui kedalaman tanah kerasnya agar pondasi dapat dibuat seefisien mungkin.

Mengapa saya menyarankan mencari konsultan/kontraktor yang berpengalaman dalam menangani proyek tight budget, agar dengan pengalaman mereka struktur bangunan rumah Anda dapet di desain seefisien mungkin dan tetap aman tanpa menggunakan FK (Faktor Keamanan/Safety Factor) yang terlalu besar (sebagai contoh saja, baru-baru ini saya diminta untuk membuat perkiraan RAB rumah tinggal oleh calon klien saya dan setelah saya periksa menurut pengalaman saya ada beberapa yang bisa dihemat pada desain struktur yang dibuat oleh konsultannya. Antara lain adalah menggunakan besi baja dengan diameter yang lebih kecil terutama untuk kolom praktisnya).

Selain pada bagian struktur, pemilihan material finishing juga berpengaruh banyak dalam mengurangi biaya bangun rumah, namun juga perlu dilihat dengan apakah sesuai dengan desain arsitekturalnya. Contohnya adalah dinding kita dapat menggunakan material yang bisa di ekspos sehingga penggunaan semen untuk plesteran dan acian dapat berkurang, serta tidak perlu menggunakan cat dinding, serta upahpun akan mengalami penghematan. Anda juga dapat melakukan alternatif finishing untuk mengganti batu tempel, contohya dengan mencamprot dinding, agar tetap terlihat ada motifnya tapi tetap murah yang dikombinasikan dengan cat eksterior.

Dengan dilakukannya berbagai efisiensi baik dari segi upah dan bahan (menggunakan material alternatif), maka membangun rumah impian Anda yang aman, nyaman, indah serta tidak terlihat murahan tetap bisa terwujud, dengan harga 2jt/m2 ke bawah.

Selamat membangun rumah!

Pentingnya Pengawasan Proyek

Awal bulan Maret ini saya diminta untuk datang memeriksa pekerjaan di Jambi oleh klien saya (biro saya Swandi+Widjaja ditunjuk sebagai konsultan arsitek dan struktur serta melakukan pengawasan berkala). Proyek yang saya periksa ini adalah bangunan 2 lantai dengan luas 600m2 yang difungsikan sebagai klinik sekaligus apotek. Sesampainya di bandara St. Thaha, Jambi, saya dijemput secara oleh klien saya, dari bandara kami sarapan dahulu kemudian segera meluncur ke lokasi proyek.

Progress proyek saat itu adalah persiapan untuk mengecor pelat lantai 2, saya disana bertugas memeriksa penulangan pelat dan balok, dimensi pelat dan balok (dimensi bekisting), serta menghitung komposisi campuran betonnya. Di lokasi saya segera menemukan beberapa kesalahan yang cukup fatal yang dilakukan oleh mandor yang ditunjuk oleh klien saya ini, yang pertama adalah kesalahan penulangan pelat. Penulangan pelat seharusnya 2 lapis 2 arah dengan tulangan besi ∅8-200, namun yang terjadi adalah tulangan atas diikat dengan tulangan bawah (lihat gambar). Yang berikutnya adalah setelah diperiksa dimensi baloknya tidak sesuai dengan gambar kerja (posisi balok diletakkan di bawah dasar pelat) sehingga dimensi balok mengalami penambahan ukuran yang berpengaruh kepada volume beton dan jelas terjadi pembengkakkan biaya.
Perbaikan segera dilakukan, dengan membuka ikatan antar tulangan atas dan bawah pelat, serta segera dibuat pengganjal antara tulangan atas dan bawah, pekerjaan ini memakan waktu 2 hari. Sedangkan untuk kesalahan dimensi bekisting terpaksa tidak diperbaiki karena akan sangat memakan waktu dan biaya.

Saat pengecoran berlangsungpun terjadi kesalahan dalam mixing betonnya yaitu terlalu cepat proses pengadukan di molen sehingga beton belum cukup homogen. Hal ini jelas akan berpengaruh terhadap kekuatan struktur bangunan, dan ini sangat berbahaya sekali. Dari pengalaman proyek di Jambi ini, saya menghimbau agar para pemilik proyek tidak sembarangan dalam memilih mandor ataupun kontraktor, dan sebisa mungkin tetap menggunakan jasa konsultas pengawas sebagai wakil owner dilapangan, karena selain menjaga agar mutu bangunan sesuai dengan standar keamanan, aplikasi desain juga sesuai dengan di lapangan, juga dapat menghemat biaya dan waktu pengerjaan.

Selamat merencanakan dan membangun rumah!

rumah sebagai habitat yang membangun kehidupan positif

saat kita membangun sebuah bangunan, apapun itu...pada dasarnya kita sedang menuangkan sesuatu pada bangunan tersebut. pemikiran umum yang kita temui dalam setiap penghuni sebuah bangunan seringkali adalah bangunan tersebut sebatas memiliki makna shelter...padahal sebuah bangunan memiliki value yang lebih dari sekedar shelter, jika kita memiliki kesadaran untuk menciptakan "shelter" tersebut dengan menambahkan value2 lainnya.
sebuah contoh yang umum adalah sebuah rumah... tidak banyak dari masyarakat kita yang benar2 menyadari betapa pentingnya sebuah disain rumah.
rumah yang di rancang dengan memasukan nilai2 tertentu akan menghasilkan rumah "plus" karena kondisi didalam maupun diluar rumah tersebut digubah sedemikian rupa agar menghasilkan dan mengarahkan penghuni atau pemakai rumah tersebut untuk menlakukan suatu pola sosial tertentu, kebiasaan hidup tertentu, kesan tertentu, bahkan menghasilkan suatu dampak psikologis tertentu.
bayangkan bila anda tinggal dalam suatu rumah yang berantakan...maka akan terbangun suatu sensasi stress bagi orang yang beraktivitas di dalamnya. namun jika rumah tersebut di rancang sedemikian rupa sehingga terlihat rapi, dan "menuntut" suatu kesan agar rumah tersebut lebih dijaga dalam kondisi bersih...maka kesan yang dihasilkan akan lebih positif, lebih membangun kehidupan yang positif.
jadi...adalah bijak jika kita tidak sembarangan dalam mendisain rumah atau bangunan kita, karena setiap bangunan memiliki value tersendiri di dalamnya, sesuai dengan fungsinya...dan tentu saja ditentukan dari value apa saja yang ingin kita tanamkan...semoga bermanfaat....

Villa Panorama, Lembang-Bandung