Atap

Tulisan ini adalah tulisan pertama saya di tahun 2009, semoga sedikit banyak dapat membantu bagi Anda yang hendak membangun rumah.

Salah satu elemen dalam rumah adalah atap yang berfungsi untuk melindungi penghuni rumah dari hujan dan panas. Atap selain berfungsi melindungi (sebagai fungsi utama) juga dapat mempercantik rumah yang Anda tinggali bila desainnya selaras. Elemen pada atap terbagi atas dua , yaitu rangka atap dan penutup atap. Pada tulisan saya kali ini, saya akan mencoba mengupas ke dua elemen ini berdasarkan pengalaman saya dalam membangun rumah.

Rangka Atap

Rangka untuk atap ada bermacam-macam jenisnya, rangka atap yang terbuat dari kayu, beton, baja, baja ringan, serta campuran. Saat ini rangka atap yang sedang popular adalah yang terbuat dari baja ringan. Namun baja ringan inipun masih dapat dibedakan berdasarkan jenis coatingnya. Baik, akan saya coba kupas satu persatu.

Rangka atap yang terbuat dari kayu sudah dari dulu ada dan merupakan jenis rangka atap yang paling banyak digunakan pada rumah tinggal, pertama karena kayu mudah didapat dan harganya cukup terjangkau, namun itu dulu, saat ini harga kayu sudah lebih tinggi daripada besi dan membutuhkan perawatan yang cukup merepotkan terutama daerah tropis seperti Indonesia yang rentan terhadap serangan rayap (Jakarta khususnya). Saat ini saya mendapati harga kayu kering oven Samarinda harganya sudah 11juta per kubiknya, jadi untuk saya sendiri proyek-proyek yang sudah dikerjakan dan sedang dikerjakan saya tidak menggunakan rangka atap yang terbuat dari kayu.

Rangka atap beton, sebenarnya tidak secara keseluruhan rangka atapnya terbuat dari beton melainkan hanya kuda-kuda dan nok baloknya saja. Biasanya untuk atap yang menggunakan kuda-kuda dan nok balok beton, untuk gordingnya saya menggunakan besi kanal C (CNP), kaso dan rengnya saya menggunakan besi hollow. Kelebihan dari rangka beton ini salah satunya dari sisi arsitektural, atap bisa diekspos sehingga penggunaan plafond bisa diminimalkan yang secara otomatis biaya akan dapat ditekan.

Rangka atap yang terbuat dari baja biasanya menggunakan IWF sebagai kuda-kuda dan nok baloknya, tergantung dari desain yang telah ada. Bila ditinjau dari segi biaya, menggunakan rangka atap baja ini masih lebih murah dan lebih cepat bila dibandingkan dengan rangka atap yang terbuat dari beton. Namun karena harga sangat relatif dan berubah-ubah setiap saat, saya tetap merekomendasikan untuk menghitung secara teliti perbandingannya, karena bisa saja saat tulisan ini dibuat menggunakan baja lebih murah daripada beton namun dilain waktu dapat terbalik.

Rangka atap baja ringan saat ini sedang popular, pertama karena praktis pemasangannya, relatif cepat (paling cepat dibanding rangka atap lainnya), banyak pilihannya (jadi Anda dapat membanding-bandingkan dari beberapa merk yang telah ada supaya bisa mendapatkan harga dan kualitas yang paling tepat). Rangka atap baja ringan sepengetahuan saya terdiri atas dua jenis coating, galvanis dan zinc alume. Secara kualitas zinc alume lebih baik dibandingkan dengan saudaranya yang galvanis, namun jelas harganya lebih tinggi, biasanya berbeda sekitar 10rb-30rb perm2 nya. Anda bisa mencari di yellow pages atau googling untuk mencari tahu merk-merk yang beredar di pasaran. Biasanya untuk jenis atap pelana dengan penutup atap genteng keramik harganya berkisar 135rb-145rb perm2, tergantung merknya. Biasanya garansi diberikan antara 10 tahun hingga 15 tahun, cukup menenangkan saya rasa.

Penutup Atap

Ada bermacam-macam penutup atap yang biasa digunakan untuk rumah tinggal, antara lain genteng keramik, genteng beton, aspal bitumen, zinc alume, dan sirap. Untuk terakhir tidak akan saya bahas, karena memang sudah jarang dipakai saat ini.
Genteng keramik sudah digunakan sebagai penutup atap sejak berabad-abad, dan sekarang telah ada jenis-jenis yang lebih “manis” tampilannya dengan warna yang bermacam-macam serta ada yang di glazur. Merk yang beredar di pasaran pun bermacam-macam, biasanya harga berkisar antara 6rb sampai 10rb, tergantung merk, jenis, warna dan finishingnya. Anda dapat mendatangi toko material untuk survey harga dan kualitasnya.

Genteng beton saat ini juga sangat popular bahkan mulai menggeser genteng keramik, selaras dengan makin banyaknya rumah yang bergaya “minimalis”. Namun genteng beton walaupun bentuknya bisa datar, lebih berat dari pada genteng keramik sehingga beban bagi struktur atap pun relatof lebih besar sehingga berakibat rangka atap yang digunakan harus lebih kokoh untuk menahan beban sendiri (dead loadnya) yang secara langsung berakibat pada lebih mahalnya biaya untuk rangka atap.
Genteng yang dari aspal bitumen merupakan salah satu genteng kelas elite karena tampilannya yang mewah (datar dan rata) dan harganya yang lebih tinggi dari pada genteng keramik dan beton. Untuk salah satu merk yang saya pernah pakai harga terakhir saya dapatkan adalah 135rb/m2, belum termasuk ongkos pasang, multipleks sebagai dasarnya dan heat insulator. Namun pemasangan atap jenis ini sangat cepat (dapat dilakukan kurang dari satu hari kerja), tahan bocor, dan tampilannya yang memang indah.

Cukup sekian dulu tulisan saya kali ini setelah sekian lama tidak menulis karena disibukkan dengan proyek-proyek yang sedang berjalan, semoga tulisan ini dapat membantu sedikit banyak, dan saya dapat bisa lebih sering dan teratur untuk mengupdate tulisan saya di blog ini.

Selamat bangun rumah!

Tulisan ini dapat dibaca pula di http://blog.bangunrumah.co.id

Warning! Harga material mulai naik!

Beberapa waktu lalu, saya sempat membaca artikel di suatu surat kabar yang memberitakan bahwa para pelaku property mulai menikmati keuntungan karena turunnya harga-harga material. Memang benar sekitar sebulan lalu banyak harga material yang turun seperti bata, besi behel, pasir, dll. Namun juga ada yang naik seperti kunci, handel, engsel, keramik, dan semen. Kamis minggu kemarin saya sudah mendapat info bahwa hari senin harga semen tiga roda akan naik 500 rup/zak, dan itu dari distributor berarti di toko material harga akan naik paling sedikit 1000rp/zak. Dan benar pada saat saya cek di salah satu toko material dekat proyek saya harga semen tiga roda sudah 54rb/zak nya (wilayah lain mungkin berbeda). Dan kemarin saya baru di telepon lagi oleh salah satu supplier besi saya, bahwa harga besi behel semuanya naik 10%.

Dengan mulai naiknya harga besi di minggu ini saya yakin trend ke depannya harga material akan mulai merayap naik juga. Info ini sengaja saya tulis agar bagi Anda yang hendak membangun rumah ataupun merenovasi rumah dapat berpikir dan mencari solusi agar dengan dana yang saya yakin tidak bertambah tetap dapat bisa membangun ataupun merenovasi rumah.

Good Luck! Selamat bangun rumah!

Krisis Ekonomi (lagi), Perlukah Menunda Bangun Rumah?

Krisis global yang sedang terjadi saat ini saya yakin membuat banyak orang mulai kuatir, terutama bagi yang akan bangun rumah. Baru-baru ini ada calon klien saya yang hendak membangun rumah dengan terpaksa menunda keinginannya, karena rencananya akan menggunakan kredit dari bank. Namun dengan keadaan saat ini dimana suku bunga menjadi tinggi (saya yakin pasti memberatkan) terpaksa mereka menunda keinginan untuk bangun rumah.

Namun ada juga klien saya yang justru mempercepat rencananya untuk bangun rumah, karena memang saat ini beberapa jenis material di pasaran justru mengalami penurunan harga, antara lain: besi beton, bata, pasir, dll. Walaupun ada juga yang mengalami kenaikan, atara lain: kayu (kusen), cat, semen, kunci, engsel, handel pintu.

Saya yakin saat ini banyak dari Anda yang berniat membangun rumah bertanya-tanya perlukan menunda bangun rumah untuk saat ini? Mungkin bila tidak terlalu mendesak, saya akan merekomendasikan untuk menunda saja, sehingga dana Anda bisa dialokasikan ke investasi lain yang lebih aman dan liquid. Namun bila kebutuhan untuk bangun rumah atau merenovasi rumah sangat mendesak (misal: sudah mulai musim hujan dan kebetulan rumah Anda merupakan langganan banjir setiap tahun), maka saya akan merekomendasikan untuk tetap bangun rumah namun dengan lebih “pintar”. Bila biasanya banyak orang membangun rumah dengan menyerahkan sepenuhnya kepada pemborong (sistem borongan) karena dengan alasan tidak mau repot, atau supaya harga tetap, maka kebalikkannya saya akan menyarankan Anda yang ingin bangun rumah, yang kebetulan dengan dana yang “ngepas banget”, untuk lebih aktif lagi dalam perencanaan dan menggunakan sistem cost and fee bila Anda hendak menggunakan jasa kontraktor. Akan lebih baik lagi bila Anda yang menjadi project manager rumah Anda sendiri, dan hanya menggunakan jasa konsultan yang akan membantu Anda mengawasi secara berkala (jelas fee nya akan lebih murah) sehingga Anda tidak ditipu oleh mandor Anda.

Mengapa saya menyarankan cara ini? Akan saya jelaskan, bila Anda menggunakan jasa pemborong, fee yang Anda keluarkan akan jauh lebih besar, berapa? Sekedar informasi fee 10% yang biasanya tertera di RAB sebenarnya nilainya lebih daripada itu. Nilai harga satuan yang tertera di RAB biasanya sudah lebih besar dari harga modalnya (memperhitungkan waste yang terjadi dilapangan, kenaikan harga yang mungkin akan terjadi, dll). Jadi kalau dengan harga satuan yang sebenarnya makan fee 10% akan lebih kecil dari yang tertera di RAB, bagaimana cara menghitung harga satuan sebenarnya? Maaf yang ini tidak bisa saya ajarkan (rahasia perusahaan). Namun dengan ilustrasi sederhana di atas Anda sekarang bisa menghitung bahwa Anda sebenarnya bisa lebih berhemat lagi, bukan?

Bila Anda menggunakan jasa seorang konsultan fee tersebut bisa di hemat, karena fee nya berkisar 2-5% (bukan patokan, bisa tergantung dari negosiasi Anda dengan konsultan Anda) dari RAB yang nilai harga satuannya berdasarkan harga riil di lapangan saat ini (jelas makin murah). Namun cara ini pun bila Anda tidak matang dalam perencanaan ada resikonya, biaya akan membengkak. Jadi yang paling penting adalah mencari konsultan yang bisa menjadi wakil owner yang bisa Anda percaya kejujurannya dan keahliannya.

Jadi perlukan Anda menunda bangun rumah di saat krisis yang sudah di depan mata seperti ini? Kesimpulan dari saya adalah tergantung kebutuhan Anda, bila tidak mendesak tundalah, namun bila mendesak laksanakan namun dengan perencanaan yang matang dan dengan di bantu oleh konsultan yang bisa Anda percaya.

Selamat bangun rumah!

OOT: Pertanyaan tentang Jasa dan Konsultasi dari Swandi+Widjaja and associates

Selama beberapa waktu ini saya mendapati banyak pertanyaan-pertanyaan yang masuk lewat email ataupun langsung lewat telepon dari para pembaca yang berkunjung ke blog Bangun Rumah (ada yang dari Jakarta dan sekitarnya tapi lebih banyak lagi dari luar pulau), yang menanyakan tentang jasa apa saja yang disediakan oleh saya (walaupun sebenarnya adalah biro saya dan partner yaitu Swandi+Widjaja and associates, karena saya tidak menerima jasa atas nama pribadi), besar biayanya serta prosedurnya, dan jujur hal ini membuat saya senang karena ternyata banyak yang merespon tulisan-tulisan yang saya buat di blog Bangun Rumah ini (walaupun niat awalnya hanya sekedar membagi pengalaman dan memberikan pengetahuan dasar tentang bangun rumah).

Walaupun blog Bangun Rumah ini sebenarnya awalnya tidak dibuat untuk tujuan berpromosi, karena saya membawa nama pribadi bukan Swandi+Widjaja and associates, namun untuk memudahkan bagi yang memang ingin memakai jasa Swandi+Widjaja and associates maka saya akan menuliskan jasa yang kami sediakan, sedangkan untuk prosedur dan besar biayanya untuk etisnya ditanyakan langsung saja via telepon.

Jasa Swandi+Widjaja and associates (Swandi+Widjaja and associates Services)

1. Desain arsitektural (Architectural Design)
2. Desain Struktur (Structural Design)
3. Desain Interior (Interior Design)
4. Manajemen Konstruksi (Construction Management)
5. Pembuatan Furniture (Furniture Custom Made)

Efek kenaikan BBM dan Minyak Dunia terhadap Harga Bangun Rumah

Sampai tulisan ini dibuat rekor harga minyak dunia telah menembus USD125.98, dan pemerintah Indonesia sendiri telah mengumumkan akan menaikkan harga BBM non subsidi (perkiraan sebesar 30%). Hal ini jelas akan berdampak besar bagi banyak sektor, khususnya yang akan saya bahas yaitu properti dan konstruksi.

Beberapa waktu yang lalu saya pernah membuat suatu tulisan dengan judul “Membangun Rumah Dengan Biaya Rp 2jt/m2 kebawah?”, dengan kenaikan harga BBM dan minyak dunia ini mungkin harga tersebut sudah tidak relevan lagi untuk saat ini. Kenapa? Karena banyak instrumen harga dalam membangun rumah yang juga berubah. Misalnya saja bila harga minyak dunia mengalami kenaikan maka secara otomatis harga material lainnya juga akan mengalami penyesuaian, antara lain besi, baja, semen, dll. Dengan adanya kenaikan BBM ini maka harga akan mengalami peningkatan 2x, pertama dari sisi produksi (pengaruh dari harga minyak mentah dunia) dan yang kedua adalah dari sisi distribusi (penyaluran dari tempat produksi hingga ke proyek).

Selain harga material yang mengalami kenaikan, upahpun juga mengalami kenaikan (bagian ini yang seringkali luput dari pihak owner untuk mengestimasi kenaikan harga bangunan). Karena tekanan akibat naiknya harga BBM, otomatis para tukang juga akan meminta penyesuaian upah agar mereka bisa mencukupkan kebutuhan hidup mereka juga.

Pertayaannya sekarang adalah dengan kenaikan harga BBM mencapai 30% dan minyak dunia mencapai USD125, berapa dana yang harus disediakan untuk membangun rumah, khususnya type minimalis, di kota Jakarta saat ini? Perhitungan kasar saya adalah minimal dana yang dibutuhkan adalah 2,5 jt/m2, tergantung desain yang dibuat serta material yang dipakai. Namun untuk estimasi awal, material yang dipakai adalah penutup lantai keramik 40x40 s/d granite tile 60x60, penutup atap genteng keramik atau beton, struktur beton, pondasi telapak, dinding bata, cat tembok ex spectrum, kusen kamper finish melamik, pintu panel, sanitair TOTO standar atau Amstad. Harga serta spesifikasi ini berlaku untuk system cost and fee, jadi belum termasuk dengan fee kontraktor/konsultan Anda. Harga ini jangan tolong jangan di bandingkan dengan harga dari pemborong yang berani murah, karena sepengalaman saya biasanya berusaha mengirit dari struktur (karena tidak terlihat, dan ini sangat berbahaya, yang rugi adalah Anda sendiri untuk jangka panjangnya), karena saya tahu masih ada yang berani dengan harga murah tapi kualitas diragukan.

Ok, saya harap tulisan saya kali ini juga bisa membantu Anda yang ingin membangun rumah, tulisan berikutnya saya akan membahas lebih mendalam lagi soal efek kenaikan BBM ini. Untuk pertanyaan dan konsultasi bisa menghubungi email saya tekywidjaja@yahoo.com atau menghubungi via telp saja, bagi yang di Jakarta supaya lebih jelas, di 021-99652934. Selamat membangun!

Papan Studio: Divisi Swandi+Widjaja and associates untuk proyek dengan nilai dibawah 200 juta.

Sempat berpartisipasi atau memperhatikan 2 polling di blog pribadi saya ini? Sampai tulisan ini dibuat 61% responder menjawab desain rumah yang dikehendaki adalah minimalis dan 76% responder menjawab dana yang disediakan untuk membangun rumah impian adalah <2jt/m2. href="http://papanstudio.blogspot.com/">Papan Studio atau kontak langsung via email papanstudio@gmail.com.



Note: Untuk jasa yang ditawarkan oleh Papan studio, harap berkonsultasi via email Papan studio dan tidak menghubungi email pribadi saya, terimakasih untuk perhatiannya.

Optimalisasi Dan Efisiensi Dalam Merancang Dan Membangun Rumah Tinggal

Selama berprofesi menjadi seorang arkonist (istilah saya untuk arsitek merangkap kontraktor), sebenarnya tanpa disadari saya telah menerapkan system value engineering (rekayasa nilai), yaitu suatu usaha yang dilakukan secara sistematik dan terorganisir untuk melakukan analisis terhadap fungsi sistem, produk, dan jasa dengan maksud untuk mencapai atau mengadakan fungsi yang esensial dengan life cycle cost yang terendah dan konsisten dengan kinerja, keandalan, kualitas dan keamanan yang disyaratkan (definisi diambil dari Makalah Puti Farida Marzuki yang berjudul Rekayasa Nilai : Konsep dan Penerapannya di dalam Industri Konstruksi).

Karena selama ini karena saya mendapatkan proyek hanya dengan promosi mulut lewat mulut saja (teman dan temannya teman) yang sebagian besar adalah proyek dengan tight budget. Maklum karena 80% klien saya masih berusia cukup muda (dibawah 35 tahun). Sehingga jelas saya harus berpikir extra keras untuk merancang dan mewujudkan rumah impian para klien saya dengan dana seminim mungkin, sehingga saya mau tidak mau menerapkan suatu sistem value engineering.

Biasanya sebelum merancang rumah bersama partner saya Marnendez S., ST. Kami berdua bertanya tentang budget yang disediakan oleh klien kami dan berusaha mengenal karakter klien kami agar kami bisa merancang suatu rumah tinggal yang aman, nyaman, asri dan budget oriented. Filosofi rancang bangun saya dan rekan adalah desain yang kompak dan “green”, serta dengan biaya yang se-efisien mungkin, yaitu dengan membuat cukup banyak bukaan sehingga cahaya di dalam rumah cukup begitu juga sirkulasi udara yang baik, karena kami berharap pemakaian alat listrik seperti lampu di siang hari dan pendingin ruangan (AC) berkurang atau bahkan tidak diperlukan sama sekali. Hal ini jelas akan mengurangi biaya proyek, terutama dari penggunaan material untuk dinding beserta finishingnya, serta juga mengurangi pemakaian daya listrik di dalam rumah, terutama di siang hari.

Tidak hanya masalah sirkulasi dan bukaan saja yang harus dipikirkan dengan matang, namun pemilihan jenis konstruksi bangunan (apakah menggunakan konstruksi beton atau baja atau kayu atau kombinasi) juga agar penghematan bisa dilakukan. Suatu rumah mungkin akan indah dan efisien dalam biaya bila menggunakan struktur baja, tapi mungkin rumah yang lain akan lebih indah dan efisien bila menggunakan struktur beton, hal ini sudah harus diperhitungkan pada saat desain arsitektural dimulai, agar pemilik rumah mendapatkan suatu rumah yang indah, berkelas tapi tidak mahal. Pemilihan material finishing juga tidak luput dari perencanaan kami. Karena penting untuk hunting material murah tapi bagus atau yang sisa ekspor, contohnya parquette yang biasa kami pakai sebagai pengganti granite tile harga lebih murah tapi tampilan lebih mewah. Ada banyak material murah yang bisa diaplikasikan dalam mendesain dan membangun rumah tinggal. Seperti bambu, kayu dolken, ekspos material dinding konblok agar tidak perlu dicat, dll.

Adalah “mudah” untuk mendesain dan membangun rumah tinggal dengan material mahal dan budget yang “tak terbatas”, tapi bagi saya dan rekan, adalah suatu kepuasan bila bisa mendesain dan membangun suatu rumah yang “indah” tapi dengan budget yang lebih rendah daripada yang diperkirakan oleh orang-orang pada umumnya, dan klien pun puas.